地震が起こるたびに、自己所有の不動産の対策がニュースとなる。マンションは、建て替えしようにも住民の同意が得られない。戸建ては、罹災証明書が発行されないので放置状態、補償金が少ないので修繕できない…。子供たちもいないので、小さなアパートに引っ越ししたいなどなど。

 

こうしたニュースを聞くたびに、災害を想定していない不動産を購入は、非常にリスクがあると感じてしまいます。賃貸であれば、壊れた建物を直す必要もなく、修繕費を請求されることもなくすぐに引っ越しできますが、自己所有となるとローンの残債、建て替え費用など、多額の資金が必要になります。

 

結婚したから、子供が生まれたから不動産を購入する方は多いですが、損得勘定よりもその機会を利用してという方です。不動産には、200倍の法則という考えがあり、月額の賃貸料を200倍して、その物件の価格がそれより安ければ買った方が得で、高ければ賃貸の方が得という考えです。

 

住居は、ライフスタイルに合わせて変化していきます。ひとり暮らしでは１DKや１LDK、結婚すれば２DKや２LDK、お子様が生まれ大きくなると３DKや３LDK、お子様が進学していっしょに暮らさなくなれば２DKや２LDK、伴侶がなくなれば１DKや１LDK、また、仕事の関係で引っ越しもあり得ます。

 

購入した不動産を賃貸に貸し出すことも考えると200倍の法則は利回りの判断材料として有効です。利回り6％が投資物件の目安となっているからです。多くの物件では、200倍以上の値段がするので、賃貸に出す予定があれば購入ではなく、自分も賃貸に住んでいる方が得策です。

 

例えば、家賃10万円の200倍で、2000万円の不動産は、1年間で家賃収入10万円×12か月＝120万円　120万円÷2000万円×100％＝6％になります。不動産投資では、修繕費用などもあるので、利回り6％以下の物件には手を出さないのです。多くの4500万円の物件は、4500万円÷200＝22.5万円で借り手はいないのでは？