人口2万人にもはるかに満たないこんな田舎町でも最近、相続税対策としてアパート経営する人が増えています。○○建託、○○リースなどのチラシには、「30年間一括借り上げ！」などと大きく書かれており、儲かること間違いなしという印象を受けますが商売はそんな甘いものではありません。

 

サブリースは、契約期間は２年毎の更新で、その度に家賃の見直しやサブリースする会社が更新拒否できると書かれています。最初の2年間は相場以上の家賃設定で表面利回りをよくしてアパートを建てさせて、2年後は家賃を下げるかサブリースの更新を拒否します。驚くのは、家主さんでトラブルが絶えません。

 

収支が安定しているのは最初の2年間で、サブリース契約を更新するたびに、家賃（リース料金）を下げるので家主さんの収入が低くなります。また、サブリースをしている会社の指示通りの業者で指示通りの設備などのメンテナンスをしないと契約解除されます。これが長期修繕計画を予算化ということです。

 

企業は必ず儲かるビジネスモデルを考えます。アパート経営の場合、借主が現れない場合や近くに新築のアパートができた、人口減少に陥っているなどのリスク、長期不動産ローン返済も家主に負わせて、建築費の回収とメンテナンス料金、サブリースとして家賃の20％を現金で徴収など企業寄りの契約になっています。

 

アパート経営は需要と供給の相場で決まります。周辺のアパートの相場を観て、借りるのですから当然です。また、築年数が経つにつれて借りたい人が減少し、新築に住みたがるのも当然です。相続税対策、農業を続けられないからなどと安易に最初の2年間の収支を観て30年間それが続くと思っているのは甘い考えです。