日本中で不動産投資に大家さんになりませんかというアパート経営を進める方が増えている。高齢で土地を持っているがこのままでは相続税がかなりかかるから相続税対策にアパート経営は最高ですよとアピールされてその気になっている方がアパート経営されるらしい。

 

戦後の日本では人口が70年ほどで急激に増え、その70年で増えた人口が70年でなくなるという人口急減期になっている。狭い道路に面した狭小の空き家が急激に増え、マンションが老朽化しても退職者が多い入居者のため修繕積立金が不足して資金が集まらずできないようになる。

 

東京都内でも2025年以降は人口減少になり、住む人が少なくなっていく。2017年、すでにマンション投資をしている人は値下げしてでも販売しているので中古マンションは初めて値下がりし始めている。売りたい人が増えて買いたい人が少なくなれば不動産の値段は下がる。

 

修繕費が集まらないので老朽化に我慢できない人は売り払おうとするが、少子化で人がいなくなれば買い手が少なくなり安値でしか売れない。不動産価格は下落していく。アパートは少子化と相続税対策にアパートを立てて供給過剰になり、借り手が少なくなり貸し手が増えてくるので下落していく。

 

そんな時代になるというのにアパートの家賃が下がらない、入居者はなくならないというのは甘い考え。需要と供給で決まる家賃は借り手が少なくなるので確実に下がる。買い手が少なくなれば、不動産は確実に値下がりする。30％もの空き家が出てくるといわれているのに自分だけは違うというのは甘い。

 

相続税対策にアパートを購入しても節税額以上に損失が出る可能性が高い。返済利息の上昇、家賃相場の下落、不動産価値の下落、は避けられないが、そうしたことは全く考慮されずに得したとほくそ笑んでいる。せっかく財産がありながら目先のことでしか判断しない愚かな行為になるかもしれない。

 

僕はほとんど節税対策をしないでほとんどの資産は銀行預金にしている。株や債券、不動産などの投資はほとんどしないで現金で資産を管理している。投資はギャンブルのように儲ければもっと投資がしたくなるし、損をすればもっと投資をして取り返したくなる欲望が優先されるので避けている。