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賃貸か購入か?不動産200倍の法則

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地震が起こるたびに、自己所有の不動産の対策がニュースとなる。マンションは、建て替えしようにも住民の同意が得られない。戸建ては、罹災証明書が発行されないので放置状態、補償金が少ないので修繕できない…。子供たちもいないので、小さなアパートに引っ越ししたいなどなど。

 

こうしたニュースを聞くたびに、災害を想定していない不動産を購入は、非常にリスクがあると感じてしまいます。賃貸であれば、壊れた建物を直す必要もなく、修繕費を請求されることもなくすぐに引っ越しできますが、自己所有となるとローンの残債、建て替え費用など、多額の資金が必要になります。

 

結婚したから、子供が生まれたから不動産を購入する方は多いですが、損得勘定よりもその機会を利用してという方です。不動産には、200倍の法則という考えがあり、月額の賃貸料を200倍して、その物件の価格がそれより安ければ買った方が得で、高ければ賃貸の方が得という考えです。

 

住居は、ライフスタイルに合わせて変化していきます。ひとり暮らしでは1DKや1LDK、結婚すれば2DKや2LDK、お子様が生まれ大きくなると3DKや3LDK、お子様が進学していっしょに暮らさなくなれば2DKや2LDK、伴侶がなくなれば1DKや1LDK、また、仕事の関係で引っ越しもあり得ます。

 

購入した不動産を賃貸に貸し出すことも考えると200倍の法則は利回りの判断材料として有効です。利回り6%が投資物件の目安となっているからです。多くの物件では、200倍以上の値段がするので、賃貸に出す予定があれば購入ではなく、自分も賃貸に住んでいる方が得策です。

 

例えば、家賃10万円の200倍で、2000万円の不動産は、1年間で家賃収入10万円×12か月=120万円 120万円÷2000万円×100%=6%になります。不動産投資では、修繕費用などもあるので、利回り6%以下の物件には手を出さないのです。多くの4500万円の物件は、4500万円÷200=22.5万円で借り手はいないのでは?

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